A budapesti irodapiac 2026-ban továbbra is átalakulóban van. A vállalatok óvatosabban hozzák meg ingatlanpiaci döntéseiket, miközben a megfelelő minőségű és elhelyezkedésű irodák továbbra is keresettek. A jelenlegi helyzet ezért különösen érdekes az irodabérlők számára: nagyobb hangsúly került a megfelelő lokáció kiválasztására, a bérleti feltételekre és a tárgyalási lehetőségekre.

12,2 százalékos üresedés a budapesti irodapiacon

2026 második negyedévének végén Budapest modern irodaállománya megközelítette a 4,47 millió négyzetmétert, az összesített üresedési ráta pedig 12,2 százalékot tett ki. A kizárólag bérbeadásra kínált, úgynevezett spekulatív irodaállomány esetében az üresedés ennél magasabb, 15,7 százalék körül alakult.

Ez azt jelenti, hogy jelentős irodaállomány érhető el Budapesten, azonban a kínálat korántsem egységes. Lokáció, épületminőség, műszaki felszereltség, energiahatékonyság, közlekedési kapcsolatok és az adott terület kialakíthatósága alapján komoly különbségek lehetnek az egyes lehetőségek között.

Egy irodakeresésnél ezért önmagában az, hogy „mennyi kiadó iroda van Budapesten”, egyre kevésbé ad érdemi választ. A valódi kérdés az, hogy az adott vállalat igényeinek megfelelő irodából mekkora a tényleges választék.

A cégek jelentős része inkább újratárgyalja meglévő szerződését

2026 második negyedévében összesen mintegy 84 790 négyzetméternyi bérleti tranzakciót regisztráltak a budapesti irodapiacon. Ez éves összevetésben 29 százalékos csökkenést jelentett.

A számoknál azonban talán még beszédesebb a tranzakciók összetétele: a teljes bérleti aktivitás 62 százalékát szerződéshosszabbítások adták.

Ez jól mutatja, hogy sok vállalat jelenleg nem automatikusan a költözés mellett dönt. Egy lejáró bérleti szerződés inkább olyan döntési ponttá vált, amikor érdemes egyszerre megvizsgálni:

• milyen feltételekkel lehet a jelenlegi helyszínen maradni,
• milyen alternatívák érhetők el a piacon,
• mekkora lenne egy költözés tényleges költsége,
• valamint melyik megoldás szolgálja jobban a vállalat következő 3–5 évének igényeit.

A maradás és a költözés közötti döntést ezért érdemes ugyanazon piaci összehasonlítás alapján meghozni.

Stabil bérleti díjak, rugalmasabb feltételek

A jelenlegi piacon érdekes kettősség figyelhető meg. Az „A” kategóriás meglévő irodák átlagos bérleti díjai alapvetően stabilak maradtak, miközben a tulajdonosok által kínált bérleti feltételek rugalmasabbá váltak, és nőtt a különböző ösztönzők szerepe.

Ez azért fontos, mert egy iroda tényleges költségét nem kizárólag a négyzetméterenként meghatározott havi bérleti díj határozza meg.

A teljes konstrukció része lehet többek között a bérletmentes időszak, a kialakításhoz nyújtott tulajdonosi hozzájárulás, a szerződés időtartama, az indexálás, az üzemeltetési költség, a parkolóhelyek díja vagy éppen a jövőbeni területcsökkentés és bővítés lehetősége.

Két első látásra hasonló árú iroda között ezért a teljes bérleti időszakra vetítve jelentős költségkülönbség is kialakulhat.

Nincs egyetlen „budapesti irodapiac”

Az egyes budapesti alpiacok között továbbra is komoly eltérések vannak.

2026 második negyedévében a spekulatív bérleti keresletből Dél-Buda 28 százalékkal, Közép-Pest 25 százalékkal, a Váci úti irodafolyosó pedig 20 százalékkal részesedett.

A lokáció kiválasztásakor ugyanakkor nem feltétlenül az a terület jelenti a legjobb megoldást, ahol a legnagyobb a piaci aktivitás. Egy vállalat számára sokkal fontosabb lehet a munkavállalók elérhetősége, a tömegközlekedés, a parkolási lehetőség, az ügyfelek közelsége vagy a környék szolgáltatási kínálata.

Éppen ezért az irodakeresést célszerű először az üzleti és munkavállalói igények meghatározásával kezdeni, és csak ezt követően összehasonlítani az elérhető épületeket.

2026-ban különösen fontos a piaci összehasonlítás

A mostani piac kedvező lehetőségeket kínálhat az irodát kereső vagy szerződéshosszabbítás előtt álló vállalatoknak, de ezek a lehetőségek nem feltétlenül jelennek meg egyetlen publikus listaárban.

A megfelelő döntéshez látni kell a teljes budapesti kínálatot, az aktuálisan elérhető területeket és a különböző irodaházak által kínált feltételeket is.

Az ÚjIroda 2007 óta támogatja a Budapesten irodát kereső magyar és nemzetközi vállalatokat. Bérlőképviseleti szolgáltatásunk során az ügyfél igényei alapján felmérjük a releváns budapesti kínálatot, összehasonlítjuk a megfelelő alternatívákat, és támogatjuk a bérleti feltételekről folytatott tárgyalásokat.

Új irodát keres, vagy hamarosan lejár jelenlegi bérleti szerződése? Érdemes a döntés előtt megnézni, milyen lehetőségeket kínál jelenleg a budapesti irodapiac.